Takaisin Lausunnot -listaukseen Vammaisfoorumin lausunto oikeusministeriölle asunto-osakeyhtiölain arviomuistiosta 7.1.2021 07.01.2021 ASOYL -arviomuistio 2. AOYL 1:3 § ja 4:3 §: Myös maantasainen terassi osaksi huoneistoa Kiinteistöliiton mukaan huoneistoparvekkeen ohella säännöksen tulisi kattaa myös maantasainen terassi (huomioitavaksi myös 4:3 §:ssä). Nyt ongelmallinen mm. huolenpito- ja kunnossapitovelvollisuuden kannalta. V2. Kannatan Vammaisfoorumi kannattaa, että maantasaista terassia ja huoneistoparveketta koskevat samat säännökset. Silloin voidaan ottaa huomioon paremmin esteettömyys ja saavutettavuus. 5. Yhdenvertaisuusperiaate taloyhtiöissä Tarve: On ehdotettu, että osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen (AOYL 1:10 §) nojalla taloyhtiöllä tulisi olla velvollisuus huolehtia asumisen yleisestä esteettömyydestä mutta myös toteuttaa tarvittaessa kohtuullisia mukautuksia vammaisille henkilöille yhdenvertaisuuslain mukaisesti. Tällä hetkellä yhdenvertaisuuslaki (15 §) ei sisällä taloyhtiöiden nimenomaista vastuuta tehdä kohtuullisia mukautuksia vammaiselle henkilölle asumisessa. Em. laissa mainitaan vain tavaroiden ja palveluntarjoajat. Lisäksi taloyhtiöille on ehdotettu nimenomaista velvoitetta osoittaa, missä vammaisen henkilön liikkumisen apuvälineitä saa säilyttää. Paloturvallisuuteen liittyvät vaatimukset nostetaan usein esteeksi sähköisten apuvälineiden säilyttäminen taloyhtiön tiloissa. Sairaanhoitopiirien apuvälineiden luovutuskäytännöt ja –ohjeistukset edellyttävät osana luovutussopimusta, että sähköiset liikkumisen apuvälineet (mm. sähkömopo) säilytetään lämpimässä tilassa. On ehdotettu, että oikeus apuvälineen säilyttämiseen ja oikeus käyttää esim. maksua vastaan taloyhtiön sähköä pitäisi määritellä asunto-osakeyhtiölaissa erikseen. Nykytila ja arvio: Asumisen esteettömyysvaatimukset perustuvat muuhun lainsäädäntöön. Taloyhtiö ei ole yhdenvertaisuuslainsäädännössä tarkoitettu tavaroiden ja palveluiden tarjoaja vaan omakustannusperiaatteella toimiva asunto-osakkeiden omistajien yhteisö. Lausunnonantajan ehdottamia muutoksia on tarvittaessa edistettävä muussa lainsäädännössä. Taloyhtiön rajallisten tilojen varaaminen yhden osakkaan tai asukkaan käyttöön voi olla ongelmallista AOYL:n yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ja rajoittaa muiden osakkaiden asumista ja muuta arkea. Esteettömyyden edistämistä on käsitelty jäljempänä 24 kohdassa. Ehdotus: Ei perusteita AOYL:n muuttamiseen. Vastaus ja mahdolliset perustelut Kannatan Vastustan X Ei kantaa Muu ehdotus, mikä? Perustelut Nykyiseen asunto-osakeyhtiölakiin kirjoitettu osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate (1:10 §) poikkeaa osakeyhtiöoikeuden puitteissa varsinaisesti asukkaiden yhdenvertaisuudesta asumisessa. Tämä osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate on yhteensovitettavissa ihmisoikeuksiin kuuluvan yhdenvertaisuuden kanssa. Vammaisfoorumin mielestä vammaisten asumisen yhdenvertaisuus edellyttää asunto-osakeyhtiölain sallimaa positiivista erityiskohtelua ja tämä on oikeudellisesti eri asia kuin toisen osakkaan kustannuksella toteutettava etu. Erilaiset olosuhteet oikeuttavat silloin lainmukaisesti erilaiseen asukkaiden kohteluun ja samanlaisessa tilanteessa olevien asukkaiden osalta pitää toimia samalla tavalla. Siten pitäisi luoda asunto-osakeyhtiölakiin uusi osakkaiden yhdenvertaisuudesta perustellusti poikkeava lain sallima mekanismi, joka samalla luo joitain prosessioikeudellisia käytänteitä lain toimeenpanoon sujuvasti ja asunto-osakeyhtiölain hyvää hallintoa kunnioittaen. Vammaisfoorumi katsoo, että yhdenvertaisuuslain uudistaminen vuonna 2015 ja uuden lain perusteella tehdyt yhdenvertaisuusvaltuutetun kannanotot sekä yhdenvertaisuus- ja tasa-arvolautakunnan linjaratkaisut edellyttää myös asunto-osakeyhtiölain uudistamisessa uudenlaista asumisen yhdenvertaisuutta koskevia näkökulmia. Yhdenvertaisuuslain soveltamiskäytännössä osapuolina ovat olleet vammainen henkilö ja oikeushenkilö, joiden välille on katsottu muodostuvan perusoikeusulottuvuus. Vaikka asunto-osakeyhtiöitä ei nimenomaisesti mainita yhdenvertaisuuslain perusteluissa, niin asumisen yhdenvertaisuutta ei ole suljettu yhdenvertaisuuslain soveltamisalan ulkopuolelle (2 §). Taloyhtiö ei ole siten irrallinen tästä kontekstista. Yhdenvertaisuuslain 15 §:n kohtuulliset mukautukset suhteutetaan kuitenkin vastuunalaisen toimijan resursseihin eivätkä ne voi aiheuttaa kohtuutonta rasitusta toimijalle. Sosiaali- ja terveysministeriön yhteydessä olevan Vammaisten henkilöiden oikeuksien neuvottelukunnan (jälj. VANE) koordinoimassa toimintaohjelmaluonnoksessa kohdasta 5.6 Eläminen itsenäisesti ja osallisuus (Vammaisyleissopimus 12, 14, 19 ja 29 artiklat) käy ilmi, että kevään 2020 vammaisjärjestöjen kuulemistilaisuudessa ”asunto-osakeyhtiöiden vastuu asumiseen liittyvien kohtuullisten mukautusten tekemisessä koettiin tärkeäksi yhdenvertaisuuden toteutumisen kannalta.” Perustuslain 22 §:n mukaan julkisen vallan on turvattava perus- ja ihmisoikeuksien toteutuminen. YK:n vammaisten henkilöiden oikeuksia koskeva yleissopimus on lakina saatettu voimaan vuonna 2016. Perustuslain 6 §:n 2 momentin nojalla ketään ei saa ilman hyväksyttävää perustetta asettaa eri asemaan muun ohessa vammaisuuden perusteella. Perustuslain esitöissä todetaan siten, että positiivinen erityiskohtelu on sallittu, jos jollakin toimenpiteellä asetetaan haavoittuvassa asemassa oleva ihmisryhmä tosiasiallisesti yhdenvertaiseen asemaan muiden kanssa. Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta tulee uudistaa siten, että vammaisten asukkaiden positiivisen erityiskohtelun nimissä taloyhtiön pitää sallia mm. vammaispalvelulain nojalla asunnon muutostyönä korvattavaan sähköisen ovenavauslaitteen asentamisessa taloyhtiön ulko-oveen ja antamalla lupa apuvälineen säilyttämiseen taloyhtiön tiloissa tai muitakaan välttämättömiä muutostöitä, jotka eivät aiheuta kohtuutonta rasitusta taloyhtiölle. Näitä esimerkkejä, joita ei pidä katsoa tyhjentäviksi, tulee nostaa esiin ainakin asunto-osakeyhtiölain esitöissä. Oikeusministeriön asunto-osakeyhtiölain arviomuistiossa on nostettu esiin paloturvallisuusvaatimukset apuvälineiden säilyttämiseen liittyen. Paloturvallisuusvaatimukset ja vammaisten asukkaiden apuvälineiden säilyttäminen taloyhtiön tiloissa on kuitenkin yhteensovitettavissa, kunhan taloyhtiö osoittaa apuvälineille sopivan säilyttämisen paikan. Tämä ei ole kustannuskysymys, jos samalla sovitaan sähköisen apuvälineen latauksen aiheuttamista kustannusten korvaamisesta taloyhtiölle. Paloturvallisuuteen vetoamista on voitu käyttää näennäisperusteluna sille, ettei liikkumisen apuvälineen säilyttämiseen taloyhtiössä ole suostuttu. Tässä ollaan lähellä välillistä syrjintää vammaisuuden perusteella. Yhdenvertaisuuslain 13 §:n mukaan syrjintä on välillistä, jos näennäisesti yhdenvertainen sääntö, peruste tai käytäntö saattaa onkun muita epäedullisempaan asemaan henkilöön liittyvän syyn perusteella, paitsi jos säännöllä, perusteella tai käytännöllä on hyväksyttävä tavoite ja tavoitteen saavuttamiseksi käytetyt keinot ovat asianmukaisia ja tarpeellisia. 15. AOYL 4:1 §: Ikkunakokonaisuuden kunnossapitovastuu yhtiölle (myös sisäikkuna) Kiinteistöliiton mukaan kunnossapitovastuu sisäikkunoista on tulkinnanvarainen (ks. HE:n maininta sisäikkunoiden kunnossapitovastuun jaon säilyttämisestä ”ennallaan”). Samoin AKHA/Kaivanto. V15. Kannatan Vammaisfoorumi kannattaa ikkunakokonaisuuden (sisä- ja ulkoikkunat) kunnossapitovastuun siirtämistä yhtiöille, koska nykyinen vastuunjako on tarpeettoman monimutkainen ja aiheuttaa epäselvyyttä. 18. Palovaroittimien siirto taloyhtiöiden vastuulle Tarve: Isännöintiliiton mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä osakehuoneistojen palovaroittimien siirtämisestä yhtiön vastuulle. Tästä ei ole muodostunut yhtiöjärjestyskäytäntöä. Isännöintiliiton mukaan hyvää tahtoa ei riitä ilman laissa olevaa pykälää järjestää patterienvaihtoa ja kunnossapitoa yhtiön toimesta. Liiton mukaan tämä olisi iso turvallisuusparannus asumisessa. Nykytila: Palovaroittimien kunnossapitovastuusta säädetään pelastuslain (379/2011) 12 §:ssä siten, että palonilmaisulaitteiden kunnossapitovelvoitteesta vastaa rakennuksen yleisten tilojen ja koko rakennusta palvelevien järjestelyiden osalta rakennuksen omistaja, haltija ja toiminnanharjoittaja osaltaan sekä huoneiston haltija hallinnassaan olevien tilojen osalta. Arvio: Käytännössä taloyhtiöillä on erilaiset tarpeet huoneistokohtaisten palovaroittimien huollon suhteen (kerrostalo-, rivitalo- ja erillistaloyhtiö) ja erilaiset resurssit kunnossapitovastuun ottamiseen (yli puolella taloyhtiöistä ei ole ulkopuolista ammatti-isännöitsijää, yli 60%:ssa taloyhtiöissä on enintään 10 osakehuoneistoa). Osakehuoneistopalon suurin vaara naapurihuoneistolle on kerrostaloissa ja pienin erillistaloyhtiössä. Osakehuoneistokohtaiset patterikäyttöiset palovaroittimet ovat edelleen yleisin ratkaisu ja osakehuoneistojen palovaroittimien kunnossapitovastuun siirtäminen taloyhtiölle ei ole yleistynyt, mikä on ymmärrettävää varsinkin maallikkohallinnon voimin toimivissa taloyhtiöissä, joita on suurin osa yhtiöistä. Ehdotus: Palovaroittimien kunnossapitovastuun jaon muuttamisesta on tarvittaessa säädettävä pelastuslaissa. Vastaus ja mahdolliset perustelut Kannatan Vastustan X Ei kantaa Muu ehdotus, mikä? Perustelut: Vammaisfoorumi vastustaa oikeusministeriön ehdotusta ja pitää kannatettavana Isännöintiliiton alkuperäistä ehdotusta huoneistojen palovaroittimien asentamisen ja kunnossapitovastuun siirtämistä yhtiölle asunto-osakeyhtiölain perusteella. Eri tavoin liikkumis- ja toimimisesteiset henkilöt eivät yleensä voi itsenäisesti suorittaa palovaroittimien asentamista eikä esimerkiksi patterien vaihtoa. Tämä vastuun siirtäminen parantaa asumisturvallisuutta olennaisesti, koska osakehuoneistopalo aiheuttaa vaaran myös rakennuksessa oleville muille huoneistoille. VANE:n toimintaohjelmaluonnoksessa kohdassa 5.5 Turvallisuus ja vaaratilanteet (Vammaisyleissopimus 11 artikla) todetaan, että ”vammaisjärjestöt ovat tuoneet esiin, että vammaisilla ihmisillä on ollut vaikeuksia asumisturvallisuuden osalta esim. palovaroittimen huoltamisessa ja toimintavarmuudessa.” 4. Esteettömyyden edistäminen Tarve: asuntojen esteettömyyteen kasvaa väestön ikääntyessä (hallitusohjelman 3.3.1 kohta). Kiinteistöliitto ehdottaa osakkaalle oikeutta toteuttaa kustannuksellaan esteettömyyttä tukevia muutostöitä huoneiston ulkopuolella (esim. rampit, oven aukaisulaitteet jne.), jos niistä ei aiheudu yhtiölle kohtuutonta haittaa. Samoin AKHA/Kaivanto. Lisäksi kommenttikierroksella ehdotettiin, että taloyhtiöillä tulisi olla velvoite osoittaa, missä vammaisen henkilön liikkumisen apuvälineitä saa säilyttää, ja että liikuntarajoitteisilla olisi etuoikeus taloyhtiön parkkipaikkoihin. Nykytila: AOYL 5:8 §:n mukaan osakas voi tehdä muutoksia muissa kuin osakkeen perusteella hallitsemissaan yhtiön tiloissa vain yhtiön suostumuksella. Yhtiön ei tarvitse perustella kieltäytymistään, vaikka osakas maksaisi kaikki muutostyön ja sen kunnossapidon kulut eikä muutoksesta aiheutuisi haittaa muille osakkaille. Osakas ei voi edes vedota yhtiön passiivisuuteen eli siihen, että hän ei saa lainkaan vastausta. Sairaanhoitopiirien apuvälineiden luovutuskäytännöt ja –ohjeistukset edellyttävät osana luovutussopimusta, että sähköiset liikkumisen apuvälineet (mm. sähkömopo) säilytetään lämpimässä tilassa. AOYL:ssa ei säädetä liikuntarajoitteisten tai minkään muunkaan erityisryhmän etuoikeuksista taloyhtiön parkkipaikkojen tai yhteisten tilojen käyttämiseen. Yhtiöjärjestyksessä tällaisista oikeuksista voidaan määrätä, käytännössä lähinnä yhtiön perustamisen yhteydessä eikä tiedossa ole tällaisia määräyksiä. Arvio nykytilasta: Tarve esteettömyyteen kasvaa em. syistä ja tavoitteena on edistää ikääntyvien ja muuten liikunta- tai toimintarajoitteisten ihmisten asumista kotona. Tällaisia esteettömyyttä parantavia muutoksia voivat olla esimerkiksi kulkuliuska ja sähköinen avausjärjestelmä ulko-ovelle, tukikaiteet yhteisiin tiloihin ja yhteisen saunatilan seinään asetettava istuin. Esteettömyyttä parantavat muutokset lisäävät myös kyseisen osakehuoneiston monikäyttöisyyttä ja usein myös kaikkien osakehuoneistojen monikäyttöisyyttä. Liikehuoneistoihin kulun esteettömyys laajentaa huoneiston käyttömahdollisuuksia ja huoneistossa toimivan yrityksen mahdollisuuksia tarjota palveluitaan. Käytännössä osakas voi saada näiden muutostöiden tekemiseen myös yhteiskunnan rahoituksen (esimerkiksi sosiaalitoimen vammaispalvelulain mukaiset asunnonmuutostyöt) tai vakuutusyhtiön korvauksen (esim. liikennevakuutus, työtapaturmavakuutus). Taloyhtiön parkkipaikkojen tai yhteisten tilojen käyttöoikeuden luovuttaminen etuoikeudella liikuntarajoitteiselle osakkaalle voi vaikuttaa osakkeiden arvoon erityisesti sellaisissa pienemmissä vanhemmissa taloyhtiöissä, joissa on vähän vastaavia säilytystiloja. Lisäksi muiden osakkaiden olisi vaikea ennakoida tällaista lainsäädäntöön perustuvaa oikeutta. Lähtökohtaisesti jokainen meistä vastaa siitä, että asuntomme on sellaisessa rakennuksessa, joka vastaa kulloisiakin tarpeitamme. Toteutus: Sallitaan sellainen yleisen käsityksen mukaan esteettömyyttä parantava osakkaan muutostyö osakehuoneiston ulkopuolella, josta ei aiheudu kustannuksia eikä muuta haittaa yhtiölle tai toisille osakkaille. Työn teettävä osakas vastaisi uudistuksen ja sen kunnossapidon kuluista. Yhtiöllä ja toisilla osakkailla olisi oikeus ehtojen asettamiseen sellaiselle muutokselle, joka voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle (vrt. AOYL 5:3 §:ssä säädetty ehtojen asettamisoikeus osakkaan huoneistossa tehtävälle muutostyölle). Osakkaan huoneistossa tehtävää muutostyötä vastaavasti tällainen haitta voisi ilmetä myös rakennuksen ja muiden huoneistojen arvoa laskevana rakennuksen ja sen yleisten tilojen ulkonäköä ja muuta käytettävyyttä vaikeuttavana seikkana. Näin yhtiö voisi asettaa ehtoja esim. rakennuksen sisäänkäyntiin lisättävän erityisen ovipuhelimen tai kulkuluiskan tai portaikkoon asennettavan hissin toteutukselle mahdollisimman hyvin rakennuksen ulkonäköön sopivalla tavalla. Osakkaan muutostyötä koskevan pääsäännön mukaisesti osakas vastaisi lähtökohtaisesti myös näiden muutosten kunnossapidosta ja lisäkustannuksista, joita osakkaan muutostyöstä myöhemmin mahdollisesti aiheutuu esimerkiksi yhtiölle kuuluvan rakennuksen ulkovaipan, ulko-oven ja porrashuoneen kunnossapidon tai uudistuksen yhteydessä. Tapauksesta riippuen tarkoituksenmukaista voisi olla myös sopia, että yhtiön myöhemmin toteuttaman kunnossapidon tai uudistuksen yhteydessä tässä tarkoitettu osakkaan aloitteesta toteuttava uudistus korvataan vastaavalla kaikkia osakehuoneistoja koskevalla uudistuksella (esimerkiksi yhtiössä keskustellaan ovipuhelimien asentamisesta 10 vuoden kuluessa ja yksi osakas haluaa esteettömyyteen vedoten ovipuhelimen heti). Ehdotus: AOYL 5:8 §:ää muutetaan tarpeen toteuttamiseksi edellä toteutus-kohdasta ilmenevän suuntaisesti. Valmistelussa on arvioitava myös muutostyö- ja kunnossapitokustannusten jakoa siltä kannalta, että esteettömyyden parantaminen hyödyttää selvästi myös toista osakasta tai toisen osakehuoneiston käyttöä. Kustannusten jakoon osallistuminen ei voisi perustua pelkästään siihen, että toinenkin huoneisto tulee liikuntarajoitteiselle käyttökelpoiseksi, jos huoneiston haltija ei ole liikuntarajoitteinen. Lisäksi kustannusten jakoperiaatteen soveltuvuutta arvioitaessa on otettava huomioon tilanteet, joissa yksi osakas voisi liikuntarajoitteensa perusteella saada esteettömyyttä parantavaan toimenpiteeseen ja toinen lievemmin liikuntarajoitteinen ei tällaista tukea voi saada. Mm. omaisuudensuojan vuoksi ei ole perusteita säätää taloyhtiöille yleistä velvollisuutta luovuttaa yhteisiä tiloja liikuntarajoitteisten kulkuneuvoja varten eikä voimassa olevia rakentamista koskevia säännöksiä ja määräyksiä pidemmälle meneviä vaatimuksia liikuntarajoitteisten tarpeiden huomioon ottamisesta yhtiön kunnossapito- ja muutostöissä. Vastaus ja mahdolliset perustelut Kannatan Vastustan Ei kantaa Muu ehdotus, mikä? X Perustelut Vammaisfoorumi kiinnittää huomiota arviomuistion epäselviin ilmauksiin käsitteissä (mm. tukikaide on käsijohde ja liikuntarajoitteinen on liikkumisesteinen) ja jopa asenteellisuuteen vammaisuutta kohtaan. Oikeusministeriön arviomuistiossa esitetään tarkoitushakuisia väitteitä siitä, että vammaisten ihmisten asumiseen liittyisi seikkoja, jotka alentavat jollakin tapaa taloyhtiön arvoa. Mitään vaikuttavauusarvioita ei tässä kohtaa esitetä. Esteettömyydestä hyötyvät kaikki ja asunnon esteettömyys vaikuttaa asunnon arvoa sekä käytettävyyttä lisäävästi (asunnon markkina-arvo ja käyttöarvo), koska iäkkäiden määrä kasvaa. Asunnon markkina-arvo ja käyttöarvo muodostavat kokonaisarvon. Esteettömät asumisen ratkaisut lisäävät taloyhtiön asuntojen käytettävyyttä, koska ne soveltuvat silloin suuremmalle käyttäjäkunnalle. Tämä olisi linjassa yhteiskunnan muiden tavoitteiden kanssa, koska silloin ihmiset asuvat itsenäisesti pidempään kotona. Vammaisfoorumi perään kuuluttaa käytännön ratkaisuiden tekemistä. Oikeusministeriön asunto-osakeyhtiölain arviomuistiosta käy ilmi, ettei taloyhtiön tarvitsisi vastata välttämättä lainkaan esteettömyyttä koskeviin asukkaiden kysymyksiin. Tämä on kuitenkin vastoin yleisiä prosessioikeudellisia kuulemisen periaatteita. Esteettömyyden edistäminen taloyhtiöissä edistäisi myös käytännön asioiden joutuisuutta ja niiden hoitamista siten, että myös vammaiset asukkaat pystyvät osallistumaan yhdenvertaisesti taloyhtiön hallintoon. Vammaisfoorumi katsoo, että asunto-osakeyhtiölakiin tulee kirjata yleinen esteettömyyttä ja yhdenvertaisuutta koskeva velvoite. Laissa tulee varmistaa asukkaiden tosiasiallinen yhdenvertaisuus ja kaikilla mahdollisuus käyttää asumiseen ja osallistumiseen liittyviä oikeuksia sekä tiloja. Tämä näkemys tukee myös ikääntyneiden asumista ja liikkumista koskevia ratkaisuja Nykyisin voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki ei yhdenvertaisuusperiaatteineen kata ihmisoikeuksissa tapahtunutta kehitystä. Ympäristöministeriössäkin on laskettu, että tarvitaan miljoona esteetöntä asuntoa vuoteen 2030 mennessä. Mitä esteettömämpi yleinen asuinympäristö on, niin sitä vähemmän tarvitaan yksilöllisiä ratkaisuja asumisessa. YK:n vammaissopimuksen artikla 2 (Määritelmät) kaikille sopiva suunnittelu tarkoittaa tuotteiden, ympäristöjen, ohjelmien ja palvelujen suunnittelua sellaisiksi, että kaikki ihmiset voivat käyttää niitä mahdollisimman laajasti ilman mukautuksia tai erikoissuunnittelua. Asunto-osakeyhtiölain perusteluihin kaikille sopivasta suunnittelusta pitää saada kirjauksia, mitä tämä asumisessa konkreettisesti tarkoittaa. Perustuslain 22 §:n mukaan julkisen vallan on turvattava perusoikeuksien ja ihmisoikeuksien toteutuminen. Perusoikeuksia on mm. 6 §:n yhdenvertaisuus ja 9 §:n liikkumisvapausoikeus ml. asuinpaikan valinnanvapaus sekä 15 §:n omaisuudensuoja. Perustuslain perusoikeusluettelossa ne ovat kaikki samalla viivalla ja oikeusministeriön näkemys vaikuttaa jollakin tapaa suosivan omaisuudensuojaa muiden perusoikeuksien kustannuksella. Perustuslain 6.2 §:ssä kuvattu positiivinen erityiskohtelu on ryhmäperusteinen, kuten vammaisten asukkaiden aseman huomioon ottava laissa säädetty oikeudellinen poikkeus pääsäännöstä. Erilainen kohtelu on siis sallittu, jos on esitettävissä asianmukaisia perusteita ja toimenpiteet ovat oikeasuhtaisia. Tämä on oikeudellisesti eri asia kuin oikeusministeriön kuvaama termi ”etuoikeus.” Erilaiset olosuhteet oikeuttavat silloin lainmukaisesti erilaiseen asukkaiden kohteluun ja samanlaisessa tilanteessa olevien asukkaiden osalta pitää toimia samalla tavalla, jotta vammaisten ihmisten tosiasiallinen yhdenvertaisuus asumisessa toteutuu. Oikeusministeriön asunto-osakeyhtiölain arviomuistiossa todetaan yleisesti, että esteettömyyden edistämisestä ei saisi aiheutua muuta haittaa. Haitta olisi syytä määritellä tarkemmin muutenkin kuin arviomuistiossa mainittuina asuinrakennuksen ulkonäköön tai käytettävyyteen liittyvinä seikkoina. Käytännössä oven aukaisujärjestelmiä on poistettu asukkaiden vaatimuksesta talojen ulko-ovista sen perusteella, että niiden sanottu haittaavan muita kulkijoita. Haitan arviointi tulee tehdä objektiivisten eikä subjektiivisten seikkojen perusteella. YK:n vammaissopimus on saatettu lakina voimaan 10.6.2016. YK:n vammaissopimuksen artiklan 5 mukaan kaikenlainen syrjintä vammaisuuden takia on kielletty kaikilla elämänalueilla, myös asumisessa. YK:n vammaissopimuksen 9 artiklassa todetaan, ”1. Jotta vammaiset henkilöt voisivat elää itsenäisesti ja osallistua täysimääräisesti kaikilla elämänalueilla, sopimuspuolet toteuttavat asianmukaiset toimet varmistaakseen vammaisille henkilöille muiden kanssa mm. yhdenvertaisen pääsyn fyysiseen ympäristöön (…) sekä muihin yleisölle avoimiin tai tarjottaviin järjestelyihin ja palveluihin sekä kaupunki- että maaseutualueilla. Näitä toimia, joihin sisältyy saavutettavuuden esteiden tunnistaminen ja poistaminen, sovelletaan muun muassa: b) varmistetaan, että yksityiset tahot, jotka tarjoavat yleisölle avoimia tai tarjottavia tiloja ja palveluja, ottavat huomioon kaikki esteettömyyden ja saavutettavuuden osatekijät vammaisten henkilöiden kannalta. Valtiolla on kansainvälisten ihmisoikeussopimusten perusteella laiminlyöntivastuu. Tämä tarkoittaa valtion vastuuta siitä, jos se ei puutu yksilöiden toisia yksilöitä kohtaan osoittamiin lainvastaisiin toimiin tai ei korjaa lainsäädännössä olevia selkeitä puutteita. 26. AOYL 6:3.2 § 2 k: vähintään 10 vuoden kunnossapitotarveselvitys yhtiössä, jossa on vähintään 10 osakehuoneistoa. Isännöintiliiton mukaan mm. selvityksen sisällölle tulisi asettaa myös laadullisia vaatimuksia. V26. Kannatan Vammaisfoorumi kannattaa, että kunnossapitotarveselvityksessä asetetaan laadullisia tavoitteita, joista yksi tulee olla yhteisten tilojen esteettömyyden ja saavutettavuuden parantaminen. 30. AOYL 6:17 §: Osakkaan oikeus etäosallistua yhtiökokouksiin V30. Muu, mikä? Vammaisfoorumi katsoo, että osakkaan oikeudesta osallistua etäyhteydellä yhtiökokouksiin pitää selvittää kaikki eri tavoin vammaisuudesta aiheutuvat esteettömyyden ja saavutettavuuden osatekijät. 31. AOYL 6:17-35 § ja 7:2, 3 ja 6 § ja AOYL 10 luku: Digitalisaation hyödyntäminen: sähköinen viestintä, kokoukset, asiakirjat ja allekirjoitukset Kiinteistöliitto ehdottaa selvitettäväksi: • Pöytäkirjojen säilytysvelvollisuuden vaihtoehdoksi sähköisiä asiakirjoja • Sähköisten kokousalustojen huomioiminen (varmentaminen, äänestys, ennakkoääni (kannatan/vastustan-vaihtoehtona valtuutukselle) • Sähköinen allekirjoittaminen • Yhtiön johdon käyttöoikeudet yhtiön tietoja sisältäviin palveluntuottajan tietojärjestelmiin • Yhtiötä koskevat tiedot ja niiden omistajuus Myös Isännöintiliitto ehdottaa yhtiön hallintoa koskevan aineiston sähköisen säilyttämisen mahdollistamista (malli kirjanpitolaista). Myös Rakennusteollisuus ja AKHA/Kaivanto kannattavat edellä tässä kohdassa mainitun suuntaisia muutoksia. V31. Muu, mikä ehdotus? Vammaisfoorumin mielestä selvityksessä digitalisaation hyödyntämisessä laajemmin taloyhtiön asioiden hallinnoinnissa tulee ottaa huomioon kaikki esteettömyyden (artiklat 9 esteettömyys ja 21 tiedonsaanti) osatekijät eri tavoin vammaisten ihmisten kannalta, jotta eri tavoin vammaiset ihmiset voivat osallistua yhdenvertaisesti taloyhtiön asioiden hoitoon joko osakkaana tai hallituksessa. Puhe-, kuulo-, näkövamma ja kognitiiviset ongelmat vaikeuttavat digitalisaation hyödyntämistä arjessa. Tiedonsaanti pitää olla saavutettavaa ja ymmärrettävää. 33. AYOL 6:31 Mahdollistetaan myös vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä enemmistöpäätöksellä kestävän kehityksen mukaiset perusparannukset ja muut uudistukset (esim. sähköautojen latauspisteet, aurinkosähkön tuotanto, yhteiskäyttöautojärjestelmät) Ehdotus: Lisätään AOYL 6:31 §:ään uusi 3 momentti, jonka mukaan edellä 2 momentissa säädetyn lisäksi yhtiökokous voi päättää 6 luvun 26 §:ssä tarkoitetulla tavallisella enemmistöllä myös muusta yleisen käsityksen mukaan kestävää kehitystä (merkittävästi/olennaisesti) edistävästä uudistuksesta, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Kestävän kehityksen mukaisuus ei siten voisi perustua esimerkiksi yhtiön johdon tai enemmistöosakkaiden näkemyksiin. Lainvalmistelussa tulisi tarkemmin selvittää, mitä hankkeen ympäristöystävällisyyden arvioinnissa otetaan huomioon. Oletus toimenpiteen kestävän kehityksen mukaisuudesta voisi perustua muuhun lainsäädäntöön (esimerkiksi sähköautojen latauspisteet) tai kestävän kehityksen mukaisuus pitäisi osoittaa tapauskohtaisesti. Ensin mainitussakin tapauksessa helpotettua päätöksentekoa vastustava osakas voisi esittää tapauskohtaista vastanäyttöä siitä, että tässä yhtiössä toimenpide ei edistä kestävää kehitystä. Jos tällainen uudistus kohdistuu vain osaan osakehuoneistoja, sitä koskevaan päätökseen sovelletaan 6 luvun 32 §:n 5 momentin päätösvaatimuksia ja 6 luvun 33 §:n 1 momentin päätösvaatimuksia, jos sitä ei yleisesti pidetä kestävää kehitystä (merkittävästi/olennaisesti) edistävänä sekä 6 luvun 33 §:n 2 momenttia, jos on tarkoitus luovuttaa yhtiön yhteisiä tilojen käyttöoikeutta osakkaan tai joidenkin osakkaiden toteuttamaan tällaiseen uudistukseen. Lisäksi lainvalmistelussa selvitetään, tulisiko yhtiön voida päättää enemmistöpäätöksellä tietyin ehdoin kaikista sellaisista uudistuksista, jotka ovat yhtiön kaikkien osakkaiden kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaisia (ks. AOYL 4:1.2 §:n säännös yhtiön oikeudesta toteuttaa lähtökohtaisesti osakkaan vastuulla olevaa kunnossapitoa silloin, kun toimenpide on taloudellisesti tarkoituksenmukainen). Osakkaan oikeuteen toteuttaa kestävää kehitystä edistävä uudistus sovellettaisiin AOY 5 luvun säännöksiä muutostyöstä osakehuoneistossa (AOYL 5:1-7 §) ja huoneiston ulkopuolella taloyhtiön hallinnassa olevissa tiloissa (AOYL 5:8 § ja sen osalta edellä 24. kohta). Vastaus ja mahdolliset perustelut Kannatan X Vastustan Ei kantaa Muu ehdotus, mikä? Perustelut Vammaisfoorumi katsoo, että myös vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä taloyhtiö voisi päättää yleisesti kestävää kehitystä koskevasta uudistuksesta kuten esim. sähköautopaikkojen latauksesta. Tämä edistäisi myös esteettömyyttä ja vammaisten asumisen yhdenvertaisuutta, mikäli vammaisen asukkaan sähköinen liikkumisen apuvälineen latauspaikka hyväksyttäisiin taloyhtiössä siten, että henkilö sitoutuisi korvamaan apuvälineen lautauksesta aiheutuvat kustannukset taloyhtiölle. 50. AOYL 8:3 §: Huoneiston hallintaanotto ilman varoitusta erityistä vaaraa aiheuttavissa tilanteissa. Kiinteistöliitto ehdottaa. V.50 Vastustaa Vammaisfoorumi vastustaa huoneiston hallintaan ottoa ilman varoitusta erityistä vaaraa aiheuttavissa tilanteissa, koska taloyhtiöissä voi olla subjektiivisiakin tulkintoja siitä, millaisia vaaraa aiheuttavat tilanteet ovat olleet tai ketkä vaaraa aiheuttavat taloyhtiössä. Yleisenä prosessioikeudellisena periaatteena on myös vastapuolen kuulemisen periaate. Tätä sääntelyä voidaan käyttää helposti vammaista asukasta vastaan. 57. AYOL 26 luku: Riidanratkaisu yms. Tarve: Varsin yleinen käsitys on, että taloyhtiön osakkaat ovat haluttomia viemään perusteltujakaan AOYL:iin tai yhtiöjärjestykseen perustuvia vaatimuksiaan käräjäoikeuden käsiteltäväksi mm. menettelyn hitauden ja kuluriskin vuoksi. OM:n selvityksissä 2013-2014 kannatusta sai riippumattoman neuvonta- ja sovittelumenettelyn kehittäminen. Nykytila: Osakkaiden väliset ja osakkaiden ja yhtiön väliset perustellut ja osapuolten kannalta merkittävät erimielisyydet AOYL:n ja yhtiöjärjestyksen soveltamisesta ovat varsin yleisiä (OM:n selvitys 2013), mutta niiden tuomioistunkäsittely on harvinaista (n. 200 asiaa/v). Osakkaiden väliset erimielisyydet koskevat yleensä osakehuoneistojen ja/tai yhteisten tilojen käyttöä ja remontointia. Osakkaiden ja taloyhtiön väliset riidat koskevat yleensä osakkaiden yhdenvertaista kohtelua, kunnossapitovastuun jakoa, osakkaan vastikkeenmaksuvelvollisuutta ja puutteellista tai virheellistä johtamista. Tuomioistuinkäsittely mielletään usein liian kalliiksi ja hitaaksi riidanratkaisumenettelyksi, mikä käytännössä heikentää AOYL:n mukaisten osakkaan ja yhtiön oikeuksien ja velvollisuuksien toteutumista. Tällä hetkellä ei ole muuta asiantuntijaelintä, jolta voisi pyytää lausuntoa AOYL:n tulkinnasta. Tämän kaltaisia laintulkintaohjeita ja suosituksia antavia asiantuntijaelimiä ovat esimerkiksi kirjanpidon ja tilinpäätöksen osalta kirjanpitolautakunta ja verolainsäädännön osalta keskusverolautakunta. Lisäksi rahoitus- ja vakuutusalalla on itsenäisesti toimiva Finanssiala ry:n yhteydessä toimivan rahoitus- ja vakuutusneuvonta FINE:n vakuutus-, pankki- ja sijoituslautakunnat. FINEn kustannuksista vastaa Finanssiala ry, mutta muutoin FINE on rahoitus- ja vakuutusalan palveluntarjoajista riippumaton erillinen organisaatio. Ehdotus: Hallituksen asuntopoliittisen ohjelman yhteydessä tulisi selvittää tuomioistuinkäsittelyä täydentäviä kustannuksiltaan edullisempia ja nopeampia riidanratkaisumenettelyitä esimerkiksi osana laajempaa asumiseen liittyvien riitojen ratkaisun parantamista (esim. viranomaisen ylläpitämä, tukema tai tunnustama neuvonta- ja sovittelumenettely). Tällöin on selvitettävä mm., miten menettely organisoidaan ja rahoitetaan, mitä asioita menettelyssä käsitellään, miten varmistetaan menettelyn riippumattomuus ja riittävän lyhyet käsittelyajat. Annettavat lausunnot olisivat ainakin oikeuskysymysten osalta soveltuvin osin julkisia, jotta niitä voitaisiin käyttää myös muiden vastaavien erimielisyyksien kohdalla. Hakija vastaisi omista kuluistaan, kuten lausuntopyynnön laatimisesta. Asiantuntijaelimen ratkaisut olisivat suosituksia, joihin ei voi hakea muutosta valittamalla. Vastaus ja mahdolliset perustelut Kannatan X Vastustan Ei kantaa Muu ehdotus, mikä? Perustelut Vammaisfoorumi kannattaa asunto-osakeyhtiölain tulkintojen erimielisyyksien ratkaisemista varten uutta kevyempää sekä riippumatonta riidanratkaisumenettelyä. Vammaisia asukkaita puhuttavat yhdenvertaista kohtelua ja esteettömyyttä koskevat kysymykset taloyhtiöissä. Isännöitsijä on Vammaisfoorumin kokemuksen mukaan varsin usein taloyhtiön puolella erimielisyyksiä selviteltäessä. Yleinen tuomioistuinmenettely sisältää tarpeettoman suuren kustannusriskin vaikka kyse olisi pikemminkin taloyhtiöissä tietoisuuden lisäämisestä vammaisuudesta YK:n vammaissopimuksen artiklan 8 (Tietoisuuden lisääminen) puitteissa. Oikeastaan ei pitäisi puhua riidanratkaisusta vaan eräänlaisesta sovittelumenettelystä, joka vähentäisi samalla ennakkoon varsinaisia riitoja taloyhtiössä ja kehittäisi asukasdemokratiaa myös vammaisten asukkaiden kannalta myönteisellä tavalla. Muuta Vammaisfoorumin mielestä vammaisten ihmisten asumisen yhdenvertaisuuteen ja esteettömyyteen liittyy ongelmia, joihin voidaan lainsäädännöllä vaikuttaa. Runsaslumiset talvet aiheuttavat toistuvia ongelmia vammaisille, koska taloyhtiöt eivät ole aina pystyneet pitämään pelastuslain edellyttämällä tavalla pelastusteitä puhtaina lumesta. Tämä on tarkoittanut sitä, että vammainen henkilö on jäänyt useiksi päiviksi lumen vangiksi ja estänyt asunnosta poistumisen. Tätäkin asiaa sivutaan VANE:n toimintaohjelmaluonnoksessa kohdassa 5.5 Turvallisuus ja vaaratilanteet (Vammaisyleissopimus 11 artikla). Taloyhtiön kulkuväylien kuten pelastusteiden puhtaana pitäminen lumesta pitäisi tarkastella asunto-osakeyhtiölain perusteluissa. Talkootöiden osalta ei taloyhtiöissä tule asettaa ns. työvelvoitetta asukkaalle, joka ei vammasta johtuvasta syystä voi suoriutua tai osallistua talkootöihin. Tämä voi käsittää yhteistä kiinteistön puhtaana pitoa kuten ruohon leikkaamista tai lehtien haravointi sekä tilojen pintapuolista pesemistä. Toisaalta vapaaehtoinen osallistuminen vammaiselle asukkaalle tulee sallia.
